Сайт некоммерческой недвижимости ХМАО - Югры
Лянтор
Нижнесортымский
Сургут
Сургутский район
Сургутский район п. Сайгатино
Сургутский район, п. Барсово
Сургутский район, п. Солнечный
Угут
Федоровский
Ханты-Мансийск
Ханты-Мансийский район
Войти
info@gid86.ru

Полезная информация

Гаражи: выйти из тени

13.04.2017

Как решить проблему использования ГСК в Сургуте не по назначению
В продолжение старой темы инвентаризации гаражных (и дачных) кооперативов хотелось бы поговорить о гаражниках — людях, занятых некоей деятельностью в гаражах, представляющих собой уникальный феномен, который практически никак не отражается в информационном поле, не находит прямого учета в официальной статистике и как бы невидим для государства, но отлично известен в российской повседневной жизни.

Действительно, практически каждый городской житель так или иначе сталкивался с гаражной деятельностью: чинил автомобиль у «дяди Васи», заказывал мебель или стройматериалы, самое меньшее — выпивал с соседями по гаражу, которые в нем шабашили. Хорошо знают о существовании гаражников и муниципальные власти; иногда даже способны дать вполне адекватную оценку «местной гаражной экономики». Однако по большей части информационное поле, связанное с гаражной деятельностью (равно как и с дачной) по большей мере связанно с упоминанием скандалов по застройке, сообщениями о бардаке либо информационных материалов криминального характера.

С другой стороны, существование гаражной действительности нельзя не замечать. По разным оценкам, шесть из десяти российских семей имеют некоммерческую недвижимость в виде гаража. И около четырех из десяти семей используют эту недвижимость в постоянном цикле жизнедеятельности своей семьи — либо используют в качестве жилья, либо как объект для бизнеса. Именно на так называемой гаражной экономике и хотелось бы остановиться отдельно.

Основная причина того, что такой важный социальный феномен выпадает из поля зрения, — отсутствие понятийного аппарата для его описания. Существующие шаблоны обычно не работают: применительно к гаражной деятельности говорить о бизнесе зачастую невозможно, а отнести такую деятельность к области самозанятости — значит заведомо признать ее маргинальную природу.

Действующий закон РФ от 19.06.1992 № 3085-I «О потребительской кооперации (потребительских обществах, их союзах) в Российской Федерации» оставляет достаточно большой вакуум с точки зрения детального описания таких понятий как «гараж» или «бокс», а попытки законодателей исправить ситуацию и внести законопроект о гаражной собственности (проект №1043216-6) не прошел и первого чтения и был отправлен на доработку с формулировкой «Не может быть на данной стадии проработанности проекта поддержано ввиду наличия в тексте большого количества недостатков, частью концептуального, частью юридико-техническим характера».

Для того, чтобы разобраться в данном вопросе, для начала необходимо совершить небольшой экскурс в историю.

Официальным стартом гаражной действительности можно считать 60-е годы в связи с принятием постановления Совета министров РСФСР №1475 «Об организации кооперативов по строительству и эксплуатации коллективных гаражей-стоянок для автомобилей индивидуальных владельцев». Строительство гаражей осуществлялось с учетом контроля стройматериалов, контролем за ценообразованием и вообще жестким контролем со стороны государства. Каждый гражданин мог приобрести в постоянное пользование только один гараж и не мог быть членом нескольких ГСК. Как правило, распределение гаражей происходило в трудовых коллективах с учетом выслуги лет и других определенных условий (что стало сюжетом культового советского фильма «Гараж» Эльдара Рязанова).

Гаражи строились по типовому проекту, который включал в себя собственно бетонный бокс, обязательно со смотровой ямой (предполагалось, что советский автолюбитель сам в состоянии починить свои «Жигули» и «Москвич»), и, конечно, с погребом-кессоном. Именно эти подземные хранилища долгое время являлись своего рода «кормильцами» многих советских (сургутских) семей.

Так или иначе в Сургуте мы можем и сегодня увидеть отголоски того распределения: в районе Энергетик близлежащие гаражи в ГСК получали труженики коллективов строительных трестов Сургутских ГРЭС, в районе Нефтяник соответственно — первые нефтяники. Некоторые из кооперативов тех дней до настоящего времени сохранили свои исторические названия: «Энергетик-3», «Нефтяник», «Буровик», «Газовик» и другие.

Далее на 70-е и 80-е годы приходится период массового строительства гаражей. Одновременно (с политическими и социальными событиями в стране) ослабевают и действующие нормативы — в гаражах начинают складировать дефицитные товары, в иных возникают робкие промыслы, кое где возникают неформальные очаги продаж и производства товаров народного потребления.

Правовое регулирование порядка управления кооперативами, создания органов управления кооперативами, Правления и др. собственно началось с принятия исторического Закона СССР от 26.05.1988 № 8998-XI «О кооперации в СССР».

С принятием закона СССР 06.03.1990 «О собственности в СССР» началась масштабная волна приватизации недвижимости, и член кооператива, полностью выплативший пай, становился полноправным собственников этого имущества. Наконец, правовой вакуум относительно организации кооперативов был ликвидирован Законом (уже новой страны) Российской Федерации от 19.06.1992 №3085-1 «О потребительской кооперации (потребительских обществах, их союзах) в Российской Федерации» (который, к слову, действует до сих пор!).

Наконец, уже к началу 2010-х годов накаливается законодательная база для регистрации прав на ранее возведенные объекты гаражного строительства, которая наряду с практикой признания гаражей (дач) жилыми, фактически позволила строить на землях кооперативов здания и сооружения самого разного назначения. При этом значительно усложнилась регистрации прав собственности на боксы в том случае, когда ГСК не введен в эксплуатацию, несмотря на значительную судебную практику по признанию права собственности в судебном порядке.

Несмотря на сложившие условия хозяйствования, зачастую начинавшуюся хаотичную и кустарную застройку, гаражная экономика продолжает развиваться, и гаражный бизнес приобретает вполне легальные и достаточно современные формы работы.

Однако в большинстве своем гаражные кооперативы остаются местом организации маргинального, зачастую нелегального бизнеса.



Подтверждение этому без особых трудностей удалось найти: в сургутских кооперативах представлены самые разные направления предпринимательства. В основном, конечно, это многочисленные магазины автозапчастей и автомобильной тематики, станции технического обслуживания и сходные с ними направления. Однако встречаются и другие примеры.

Так, например, в гаражных кооперативах Сургута действуют цеха по производству пластиковых изделий, мебельное производство, производство рекламных конструкций, полиграфические производства. Кроме того, удалось увидеть гараж-музыкальную студию, гараж-склад по хранению цветов, гараж-мастерскую по ремонту электротехники, а также гараж-питомник по разведению голубей и кроликов.

Сегодня, по данным администрации города, в Сургуте насчитывается порядка 90 дачных кооперативов (товариществ), 71 гаражный кооператив, общая площадь земельных участков которых составляет около 2900 гектаров, что составляет более восьми процентов от площади городского округа Сургут.

При этом они расположены в достаточно перспективных с точки зрения потенциальной застройки инвесторами земельных участках, обеспеченных транспортной доступностью, необходимой инженерной инфраструктурой. Однако

1. Непрозрачная структура управления кооперативами

Большинство кооперативов Сургута имеют устаревшую форму управления – кооперативную. Суть ее сводится к проведению общих собраний членов кооператива с принятием решений простым большинством. При этом операционную деятельность осуществляет избранный общим собранием председатель кооператива, имеющий всю полноту власти для реализации любых (зачастую откровенно мошеннических) действий. Такая форма управления кооперативами зачастую приводит к финансовым нарушениям хозяйственной деятельности кооперативов, спекуляциям с земельными участками и объектами недвижимости, нарушениям требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

2. Состояние инженерных сетей

Произошедший недавно случай в одном из дачных кооперативов города — не единичный. Инженерные коммуникации большинства кооперативов города были построены в 70-80 годы прошлого столетия, многие были на балансе компаний, для которых кооперативы возводились. В конце прошлого столетия в процессе реорганизации многие из этих компаний избавлялись от непрофильных активов, в результате появилось большое количество бесхозных и «ничейных» тепловых сетей, линий электропередач, а также автомобильных дорог, техническое состояние которых вызывает большое беспокойство на сегодняшний день, и многие из них требуют существенной модернизации и ремонта.

3. Оформление правоустанавливающих документов

Вопрос оформления прав на недвижимое имущество, в том числе земельные участки, в кооперативах также является ключевым.

С 01.03.2015 предоставление земельных участков в аренду, а также их продажа осуществляется на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, установленных п. 2 ст. 39.3, п. 2 ст. 39.6. Земельного кодекса РФ. Вышеуказанными статьями установлен закрытый перечень случаев предоставления без проведения торгов земельных участков в аренду, а также их продажа, в котором случаи предоставления земельного участка под размещение гаражно-потребительских кооперативов отсутствуют. Вместе с тем, права собственников зданий, сооружений, помещений в них на предоставление земельного участка без проведения торгов закреплены положениями п.п. 6 п. 2 ст. 39.3, п.п. 9 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ.

При этом согласно п.п. 8 п. 8 ст. 39.11. Земельного кодекса РФ земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если на земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев размещения сооружения (в том числе сооружения, строительство которого не завершено) на земельном участке на условиях сервитута или объекта, который предусмотрен пунктом 3 статьи 39.36 настоящего Кодекса и размещение которого не препятствует использованию такого земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием.

В решение данных проблем необходимо, на мой взгляд, предпринять следующее:

1. Произвести адресную инвентаризацию гаражных кооперативов в целях проверки уставной деятельности действующему законодательству, установления владельцев (собственников) гаражных боксов, осуществляющих деятельность, в том числе предпринимательскую, противоречащую установленному виду разрешенного использования земельного участка.

2. По результатам инвентаризации провести мероприятия, направленные на достижение следующих задач по оптимизации налоговых и неналоговых доходов:

1) применение дифференцированных ставок арендной платы за земельный участок в зависимости от назначения использования гаражного бокса;

2) создание условий для упрощенной регистрации прав собственности на гаражные боксы;

3) принятие концептуального решения о возможности реконструкции гаражных кооперативов в административные здания с размещением многоуровневых парковок и стояночных мест.

3. Проработать вопрос о возможности отнесения земельных участков под гаражными кооперативами к территориальной зоне ОД.10 «Зона размещения объектов делового, общественного и коммерческого назначения», а не ИТ.1 «Зона размещения объектов автомобильного транспорта».

4. Проработать вопрос о создании управляющей компании по управлению гаражными кооперативами на территории города на примере города Кирова (с участием администрации муниципального образования создана единая управляющая компания, которая осуществляет управление всеми гаражными кооперативами на территории города Киров).

Источник: SIAPRESS.RU
http://www.siapress.ru/blogs/64471

Чтобы оставить комментарий вам необходимо авторизоваться
1